Постройку не снесут, если нарушенные нормы уже не действуют
Законодатель добавил новые критерии, по которым постройку признают самовольной: она нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, которые были установлены на дату начала ее возведения и действуют на дату, когда постройку выявили. То есть, чтобы узаконить постройку, нужно подтвердить ее соответствие нормам, которые продолжают действовать на дату ее выявления. Суды уже применяют это правило (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 22.08.2018 по делу № 33- 6912/2018).
Из статьи 222 ГК исключили процедурные вопросы сноса самовольных построек. Эти вопросы регулирует теперь статья 55.32 ГК.
В остальном критерии, по которым определяют самовольную постройку, остались прежними. Первый — ее построили на участке, который не предназначен для строительства или его разрешенное использование этого не допускает. Второй — ее возвели без необходимых разрешений и согласований. Третий — построили с нарушением правил. Суды считают: чтобы признать постройку самовольной, достаточно одного из этих критериев (Определение КС от 03.07.2007 № 595-О-П)
До изменений Верховный суд высказывал позицию, что в спорах о самовольном строительстве суды должны применять нормы и правила в редакции, которая действовала на время возведения постройки (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 19.03.2014). При этом ни закон, ни практика не говорили, нужно ли устанавливать, что такие требования сохраняют силу на дату выявления самовольной постройки.
Если застройщик не знал об ограничениях на строительство, постройка не самовольная
По новым правилам нельзя признать постройку самовольной, если застройщик не знал, что на участке ограничена возможность строительства. Например, когда застраиваемый участок входит в зону с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ.
Причина того, что застройщики не знают об ограничениях, — в процедурах создания зон. Такие процедуры непрозрачны, сведений о границах и режиме зон часто в открытом доступе нет.
Сведения должны были еще с 2008 года включать в состав публичной базы государственного кадастра недвижимости, который входит в ЕГРН (Ст. 10 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), но в кадастре очень мало этой информации. Поэтому законодатель указал, что ЗОУИТ установлена, когда сведения о ней внесены в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК). Суды уже начали отказывать в признании постройки самовольной, если застройщик не знал и не мог знать о нарушении установленных требований (Решение АС Республики Татарстан от 31.08.2018 по делу № А65-9606/2018, Апелляционное определение Пензенского областного суда от 18.09.2018 по делу № 33–2872/2018)
Еще сложнее выявлять ограничения в отношении зон минимальных расстояний, которые раньше не признавали в качестве ЗОУИТ. Минимальные расстояния — это отступы от охраняемых объектов: газо-, нефтепроводов. Они ограничивают использование территории, например запрещают строить вблизи системы газоснабжения. Объекты, которые построены с нарушением такого требования, застройщики должны сносить за свой счет (Ст. 28, абз. 4 ст. 32 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в РФ»)
Хотя сведений о ЗОУИТ, зонах минимальных расстояний в кадастре чаще всего не было, суды распространяли их ограничения на участок независимо от того, включили ли эту информацию в ЕГРН и доступна ли она третьим лицам (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 25.09.2015 по делу № А03-22308/2014). Сейчас зоны минимальных расстояний включены в ЗОУИТ.
Самовольную постройку можно легализировать новым способом
Объект теперь можно не сносить, а привести в соответствие с параметрами, которые установлены правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и законом. Суды уже возлагают на ответчиков по искам о признании постройки самовольной обязанность привести объект в соответствие с требованиями (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 22.08.2018 по делу № 33–6912/2018). Суды допускали такую санкцию за самовольное строительство и раньше, но только в отношении реконструированного объекта недвижимости. Они обязывали застройщика снести самовольно реконструированную постройку, только если ее нельзя было привести в состояние, которое существовало до проведения работ (Постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).
Нельзя изменять документацию по участку, пока на нем самовольная постройка
Если Стройнадзор или другой контролирующий орган выявил объекты с признаками самовольной постройки, он обязан уведомить об этом местные органы по местонахождению недвижимости (п. 10.1 ст. 71 ЗК). С этого момента муниципалитету запрещено вносить изменения в правила землепользования и застройки. Также нельзя предоставлять разрешения на условно разрешенный вид использования и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении участка с постройкой.
Вносить изменения в градостроительную документацию можно будет только в трех случаях. Первый — когда объект снесут. Второй — после того, как муниципалитет установит, что нет признаков самовольной постройки. Третий — если суд откажет в иске о признании постройки самовольной. С момента выявления самовольной постройки можно приводить ее в соответствие с действующими нормами, а не изменять применимые к ней регламенты.
Жилые и садовые дома не снесут без решения суда
Чтобы исключить субъективизм и злоупотребления органов местного самоуправления, законодатель сократил и конкретизировал перечень оснований (п. 4 ст. 222 ГК), когда могут принять решение о сносе самовольной постройки. Пример: самовольную постройку снесут, если она стоит на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов.
Законодатель предусмотрел случаи, когда решение о сносе принимает только суд. В частности, такой порядок действует, если право собственности на объект зарегистрировали в ЕГРН или признали в судебном порядке. Без решения суда также нельзя снести многоквартирный, жилой или садовый дом.
ВАЖНО: Сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории должны внести в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 года.
Административный порядок не применят, если постройку возвели на участке, который находится в частной собственности, при этом постройка не угрожает жизни и здоровью граждан, а также в случае, если ранее суд отказал в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.
Если застройщик отказался снести самовольную постройку, земельный участок могут изъять. Это новая санкция, которую закрепил законодатель. Процедура происходит так: контролирующий орган выявляет самовольную постройку и выдает предписание об устранении нарушений. Если нарушение не устранили — постройку не снесли, региональный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления направляет в суд требование об изъятии участка и продаже его с торгов.
Как готовиться к судебному спору о самовольной постройке:
1. Попробуйте получить разрешительную документацию на строительство, если ее нет. Суды разрешают спор о сносе постройки, признании на нее права собственности только после исследования вопросов, принимал ли застройщик меры по получению разрешений и согласований.
2. Соберите доказательства, что не знали и не могли знать об ограничениях на участок либо что ограничения возникли после завершения строительства. Приложите ответы уполномоченных органов об отсутствии у них сведений о режиме использования участка.
3. Получите экспертное заключение, что объект можно реконструировать. Имейте в виду, что, если суд обяжет снести самовольную постройку, а вы не исполните решение, участок могут изъять.
Источник: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 19.03.2014
